Ортофотопланът

Петя Цурева – главен юрисконсулт в „ГИС-София“ ЕООД

Консултант: Инж. Ваня Петрова – началник отдел „Фотограметрия“ в „ГИС-София“ ЕООД

Ортофотопланът, въпреки че предлага прецизна растерна информация за състоянието на обект към даден времеви момент,  не се използва в пълния му потенциал, както от институциите, така и от собствениците на имоти. Той има съществено значение в правната практика, особено в контекста на кадастъра, вещноправните спорове, административните производства и съдебните експертизи. В настоящата статия се изследват неговите правни характеристики, доказателствената му стойност и приложимостта му в различни юридически хипотези.

В ерата на спътниковите снимки и изображенията от дронове мнозина смятат, че всяко въздушно изображение е достатъчно, за да се ориентираме в пространството. Но има един инструмент, който надхвърля визуализацията – и се превръща в правно легитимно доказателство: ортофотопланът. За разлика от обикновена снимка от дрон или спътниково изображение, ортофотопланът отговаря на мащаб и координатна система и може да се съвместява с кадастрални и регулационни планове.

Какво е ортофотоплан?

Ортофотопланът е геореферирана, фотограметрично обработена аерофотоснимка, при която са премахнати изкривяванията от релефа, перспективата, обектива и др. Най-просто казано: той е съвкупност от реално заснемане и точни геодезически данни.

В контекста на вещното право и кадастъра, ортофотопланът придобива все по-голямо значение поради своята точност и обективност. Той служи като надеждна визуална основа, която може да бъде съпоставена с данните от кадастралната карта, както и с други устройствени планове.

Каква е практическата стойност на ортофотоплана?

На първо място, практическата стойност на ортофотоплана се състои в това, че той е доказателство за фактическото състояние на имота, като например: къде се намира дадена сграда, къде е точното местоположение на оградата, която очертава границите на даден имот, съществува ли път или дере, дали в даден времеви период обектът е съществувал и там ли е точното му местонахождение.

Споровете за имотни граници са едни от най-честите и сложни казуси във вещното право. Ортофотопланът може да бъде легитимно доказателство пред съда за изясняване на фактическата обстановка, защото на първо място визуализира точно фактическото положение, като предоставя актуална или историческа (ако са налични архивни заснемания) картина на терена, включително видими огради, трайни насаждения, сгради и други обекти, които могат да служат като индикация за установените граници. Много важно е да се отбележи, че освен в ортофотоплана (който визуализира ситуацията в двуизмерна среда (2D), при работа в стереорежим могат да бъдат извлечени специализирани данни (релеф, подпорни стени, надземни проводи и съоръжения, водни течения, водни площи, трайни насаждения и др.) с висока точност. На следващо място при несъответствие между кадастралната карта и фактическото положение на място, ортофотопланът може да помогне да се установи причината за разминаването. Например, може да се види дали границите по кадастралната карта отразяват стари, вече несъществуващи граници, или пък дали е налице фактическо завземане на части от съседен имот. Данните от ортофотоплана могат да бъдат важно косвено доказателство в съдебния процес. В комбинация с геодезически измервания, свидетелски показания и документи, той би могъл да допринесе за формиране на убеждението на съда. Особено ценни са архивни ортофотопланове, които могат да покажат състоянието на имотите към определен минал момент, релевантен за спора, като например, преди влизане в сила на нов устройствен план или преди извършване на действия, които са предмет на спора. Също така той може да послужи за идентифициране на грешки в кадастралната карта чрез установяване на явни фактически грешки, което да бъде едно от основанията за стартиране на процедура по тяхното отстраняване съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР).

Данните от ортофотоплана могат да се използват не само като инструмент за ефективен контрол от административните органи, но също така и за оценка на степента на застрояване и планиране на инфраструктура и зелени площи. Неговата точност и детайлност го прави незаменим при взимането на информирани решения.

Много чести казуси в практиката са издаване на удостоверения за търпими строежи. Удостоверението за търпимост е документ, който узаконява строежи, изградени без необходимите строителни книжа, но отговарящи на определени законови условия, действали към момента на изграждането им или съгласно сегашните разпоредби. Едно от ключовите условия често е доказването на периода на изграждане на строежа. В този контекст, ортофотопланът може да бъде от решаващо значение: на първо място за доказване на съществуването на строежа към определен момент. Ако съществуват ортофотопланове от различни години, лесно може да бъде установено кога даден строеж се е появил за първи път в имота. Това е особено важно за строежи, за които се твърди, че са изградени преди определена законова дата съгласно § 16 от Преходните разпоредби на Закона за устройство на територията или § 127  от Преходните и заключителни разпоредби на Закона за устройство на територията. На второ място ортофотопланът, особено ако е с висока разделителна способност, може да даде информация за размерите, формата и разположението на строежа в имота, което също може да е от значение при преценката за неговата търпимост спрямо действалите или действащите строителни правила и нормативи, като например отстояния на сградата до имотните граници.

Важно е да се отбележи, че при доказване на търпимост на строеж, ортофотопланът обикновено се използва в съвкупност с други доказателства като декларации от собственика, удостоверения от общината за липса на строителни книжа, свидетелски показания и др.

Ортофотоплановете са незаменим ресурс за държавната и общинската администрация при планирането и управлението на територията и инфраструктурата. Той позволява да се види реалното застрояване, съществуващата пътна мрежа, зелени и водни площи и други елементи на територията. При планиране на нови пътища, железопътни линии, ВиК мрежи, електропроводи, газопроводи и други инфраструктурни обекти, ортофотопланът помага за избор на оптимално трасе в планово отношение, оценка на засягането на съществуващи имоти и обекти. При анализ на теренните условия се препоръчва работа в стерео режим, където се проследяват и изчертават допълнителните характеристики на обектите.

Чрез сравняване на ортофотопланове от различни периоди, администрацията може лесно да идентифицира новопоявили се строежи (и да провери тяхната законност), незаконни сметища, промени в земеползването и други нерегламентирани дейности.

Ортофотопланът е много повече от просто красива снимка от въздуха. Той е прецизен, георефериран картографски продукт с нарастваща юридическа и практическа стойност. Ето защо препоръчвам използването на ортофотопланове, като слой в комбинирани скици винаги, когато е необходимо да се установи фактическо положение, да се анализират граници, да се докаже съществуването на обекти към определен момент или да се планира бъдещо развитие на територията.